In Amsterdam wordt het ene na het andere bouwrecord gevestigd, maar de vraag naar betaalbare woonruimte is onverminderd groot. Hoe staat de Amsterdamse woningmarktervoor?
Het lukt jongeren, geboren en getogen in Amsterdam, niet of nauwelijks om woonruimte te vinden, laat staan dat die betaalbaar is. En dat in hun eigen woonplaats. Waar een groep jongeren onder de naam De kinderen van Mokum het gerechtvaardigd vindt om te gaan kraken, vraagt een andere groep – met een gevarieerde etnische achtergrond – een plek aan tafel om hun zaak te bepleiten. En terecht: jongeren vinden niet alleen moeilijker een woning, in de afgelopen decennia zijn zij aantoonbaar – als enige leeftijdsgroep – niet alleen kleiner gaan wonen, ze moeten er ook nog eens meer voor betalen.
De jongeren hebben een goed moment gekozen; de gemeente maakt binnenkort plannen bekend voor de bouw van ruim tienduizend woningen voor studenten en jongeren. De gemeente bouwt die woningen niet zelf, maar maakt daarover afspraken met woningcorporaties en kan eisen stellen aan marktpartijen.
Hoewel in de afgelopen jaren het ene na het andere bouwrecord in Amsterdam werd gehaald, is het nog maar de vraag of al die nieuwe studenten- en jongerenwoningen er eind 2022 ook staan. Zo hebben marktpartijen in de afgelopen jaren wel veel studentenwoningen gebouwd, maar nauwelijks voor (niet studerende of afgestudeerde) jongeren. Jongeren zijn vooral aangewezen op woningcorporaties. Maar in de sociale huursector zijn de wachtlijsten niet alleen enorm lang, corporaties hebben ook nog eens te maken met torenhoge belastingen van de overheid, waaronder de gehate verhuurdersheffing, wat investeren in nieuwe woningen bemoeilijkt.
De woningnood is ook bij andere groepen hoog. De komende jaren neemt het aantal senioren in Amsterdam toe en ook (grote) gezinnen zijn op zoek naar passende woonruimte. Of denk aan statushouders en mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang die zelfstandige woonruimte nodig hebben. En niet te vergeten: de leraren, verplegers en politieagenten, die van belang zijn voor het functioneren van de stad. Al deze mensen doen een beroep op een beperkt aantal woningen dat per jaar in de sociale huur beschikbaar komt. De vraag overstijgt steevast het aanbod.
Buiten de sociale huursector is de druk op de woningmarkt onverminderd groot. Vijf jaar geleden voorzag haast niemand dat de vierkantemeterprijzen in Amsterdam zo de pan uit zouden rijzen. Een gemiddelde woning in Amsterdam kost tegenwoordig ruim 475.000 euro. Die hoge prijzen zijn niet alleen het gevolg van Amsterdammers die graag een huis willen kopen. De lage hypotheekrente in combinatie met de grote vraag naar woonruimte maakt investeren in vastgoed een lucratieve aangelegenheid. Het fenomeen buy-to-let, waarbij particuliere investeerders woningen opkopen om die tegen vrije sectorprijzen te verhuren, speelt daarbij een belangrijke rol. Daar komt bij dat Amsterdam ook populair is bij een steeds grotere groep West-Europeanen die niet alleen de druk op de woningmarkt opvoeren, maar ook bereid zijn fors in de buidel te tasten.
Het gemeentebestuur probeert de ontwikkelingen op de woningmarkt in bedwang te houden. Daarbij gaat het niet alleen om het beperken van vakantieverhuur via bijvoorbeeld Airbnb, waardoor huizen aan de woningmarkt onttrokken worden, maar ook om het vergroten van de sociale huursector en het uitbreiden van het middensegment huur. De gemeente werkt zelfs aan regelgeving om huizenkopers te dwingen ook in het verworven huis te gaan wonen. Daardoor moet het moeilijker worden om die woningen tegen hoge prijzen te verhuren. Dat moet de stijging van de huizenprijzen enigszins dempen en woningzoekenden meer mogelijkheden bieden. Toch is het de vraag hoe ontwikkelaars en beleggers zullen reageren. Marktpartijen gruwelen van al te veel overheidsingrijpen die effect hebben op hun rendement. Er zijn al signalen dat een deel Amsterdam links laat liggen en liever in andere steden in de Randstad investeert. Daarmee komt de bouw van al die woningen voor al die jongeren, senioren en gezinnen niet van de grond.
Door Joost Zonneveld
Gepubliceerd in LEEF!, woonmagazine van Amsterdam