Als je huis op erfpachtgrond staat is het zaak om vóór 1 januari 2020 de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aan te vragen. Doe je dat niet, dan zal je huis op termijn flink in waarde dalen. Ook maak je dan de gemeente op jouw kosten een stuk rijker.
Tot 2017 werkte Amsterdam met ‘voortdurende erfpacht’. Daarbij werd aan het begin van een vastgestelde periode van meestal vijftig jaar de jaarlijks te betalen canon vastgesteld. Gedurende die periode werd de canon slechts aangepast in verband met inflatie en bleef dus min of meer stabiel. Aan het einde van de periode stelde de gemeente – met gelijkblijvende voorwaarden – de canon opnieuw vast.
Sinds 2017 geeft Amsterdam grond nog slechts uit met ‘eeuwigdurende erfpacht’ en stimuleert erfpachters om naar dat nieuwe systeem over te stappen. Bij overstappen naar eeuwigdurende erfpacht wordt het canonbedrag dat in de volgende erfpachtperiode moet worden betaald nu al vastgesteld en wordt het slechts nog gecorrigeerd voor de werkelijke inflatie. Zo krijgt de huiseigenaar veel meer zekerheid over zijn toekomstige woonlasten.
Gegoochel met cijfers
Gemeenten bepalen de grondwaarde met behulp van de ‘grondquote’ en de ‘depreciatie’ (waardevermindering). De grondquote (in het algemeen zo’n 20 tot 25%) is het percentage van de WOZ-waarde die aan de grond wordt toegerekend. De depreciatie (vaak zo’n 40%) wordt toegepast omdat de grond niet vrij beschikbaar is (er staat al een huis op) en daardoor minder waard. Voor Amsterdam betekende dit dat tot 2017 de grondwaarde zo’n 13 tot 16% van de WOZ-waarde was en dat bedrag vormde het vertrekpunt voor de bepaling van de canon.
In 2017 heeft Amsterdam de wijze waarop de grondwaarde wordt bepaald drastisch aangepast. In de ‘residuele berekening’ wordt de grondwaarde bepaald door van de WOZ-waarde de standaard herbouwkosten af te trekken. Dat is vreemd, want huizen in Amsterdam zijn veel duurder dan vergelijkbare huizen in bijvoorbeeld Ootmarsum. De residuele berekening levert een heel ander vertrekpunt op voor de bepaling van de canon. De gemeente rekent de gestegen huizenprijzen in feite volledig naar zichzelf toe.
Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) strijdt momenteel samen met Corten De Geer Advocaten tegen dit gemeentelijk gegraai. Geïnteresseerde huiseigenaren kunnen zich aansluiten bij Erfpachtclaim Schade Grondwaardebeleid.
‘Bull Shit Quote’
Bij het bepalen van de grondwaarde hanteert de gemeente Amsterdam de – zelfverzonnen – BSQ, de Buurt Straat Quote, ook wel gekscherend de Bull Shit Quote genoemd. De BSQ is in feite de grondquote, maar wordt jaarlijks en per buurt of straat bepaald. De BSQ is minimaal 5% en gaat door de stijgende huizenprijzen razendsnel omhoog naar het maximum: 49%. En dan betaalt u dus erfpacht over 49% van de WOZ-waarde.
Vraag dit jaar nog de overstap aan
De gemeente wil de overstap naar eeuwigdurende erfpacht stimuleren en biedt daarom huiseigenaren die vóór 1 januari 2020 de overstap aanvragen diverse voordelen. Maar als de huiseigenaar overstapt, stemt hij in met alle voorwaarden en ziet dan af van een mogelijke gang naar de rechter!
De laagste WOZ-waarde van 2014 en 2015 wordt als basis genomen.
De BSQ van 2017 wordt gebruikt.
Een overstappremie van 35% wordt gehanteerd (korting).
Het laagste canonpercentage wordt gehanteerd: 2,39% (het maximale percentage is 4,67%).
Een voorbeeld (zie kader) maakt goed duidelijk wat de financiële gevolgen zijn van het voor of na 1 januari 2020 overstappen naar eeuwigdurende erfpacht.
En hoewel de residuele berekening schandalig is, is onvermijdelijk de conclusie: stap over naar eeuwigdurende erfpacht vóór 1 januari 2020, want dat zal jou en/of de bewoners die na jou in jouw huis komen wonen ontzettend veel geld schelen.
| Overstappen vóór of na 1 januari 2019 (een woning op de Radioweg) | ||||
| Vóór 1/1/2020 | Na 1/1/2020 | |||
| WOZ waarde | is WOZ waarde van 2014/2015 | € 319.000 | is WOZ voor 2019 | € 600.000 |
| Grondwaarde | BSQ is 28% | € 89.320 | BSQ 47% | € 294.000 |
| Erfpacht Grondwaarde (EPGW) | Grondwaarde minus 10% omdat er een woning op de grond staat | € 80.388 | Grondwaarde minus 10% | € 264.600 |
| Bruto canon | EPGW x laagste canonperc (2,39%) | € 1.921 | Laten we hopen 2,39% | € 6.324 |
| Canon straks (prijspeil 2017) | Bruto canon minus 35% overstappremie | € 1.249 | Minus 35% overstappremie | € 4.111 |
| Canon straks (indexering 2018) | Canon straks (vorige canon x 1,1% inflatie) | € 1.263 | x 1,1% inflatie | € 4.156 |
| Afkoop Eeuwigdurend | Geschat -> | € 17.000 | Geschat-> | € 80.000 |
Van een bezorgde erfpachter.
Gepubliceerd in LEEF, het woonmagazine van Amsterdam.
Op deze websites vind je meer informatie over erfpacht en de erfpachtclaim door Corten De Geer:
amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/erfpacht/
erfpachtinamsterdam.nl,
cortendegeer.nl/praktijk/erfpachtrecht/erfpachtclaim.html