Leraren en verpleegkundigen kunnen geen woning meer vinden, en beleggers zwaaien driftig met hun portefeuille – de Amsterdamse woningmarkt is vooral nog aantrekkelijk voor degenen met het meeste geld. Wat kan de gemeente Amsterdam doen om het tij te keren?
Het gaat hard met particuliere beleggers. In 2017 waren ze goed voor 21 procent van het aantal woningaankopen in de vier grote steden, bleek in oktober 2018 uit onderzoek van De Nederlandsche Bank. In 2016 viel nog een op de acht verkochte huizen in handen van particuliere beleggers. Die spelen dus een steeds grotere rol op de Amsterdamse huizenmarkt. Dat is wel te begrijpen, zegt Laurens Ivens, als wethouder Huisvesting verantwoordelijk voor het woonbeleid in Amsterdam. “Beleggers speculeren op de prijsstijgingen van woningen. Woningen zijn momenteel interessante beleggingsobjecten, interessanter dan een spaarrekening of zelfs beleggen op de beurs.”
Er valt dus veel geld te verdienen. Dat leidt tot nieuwe fenomenen zoals buy-to-letwaarbij koopwoningen worden opgekocht door verhuurders. Dat kunnen grote vastgoedpartijen zijn, maar steeds vaker ook kleine particulieren die beleggen in een tweede woning. Ivens: “Als je die woning verkamert en verhuurt, kun je voor een appartement waar eerst voor 900 euro huur per maand een gezin woonde, vier studenten laten wonen voor 2000 euro. Plus bijbehorende prijsstijging van de woning.”
Buy-to-let
Volgens onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Katholieke Universiteit Leuven, voorjaar 2018, is buy-to-letin Nederland tussen 2006 en 2016 met ruim 75% toegenomen. In Amsterdam ligt het aandeel buy-to-letinmiddels op 10 à 13 procent. Het leidt tot grootschalige beleggingen in de Amsterdamse woningvoorraad en de effecten van toeristische verhuur zoals Airbnb en B&B’s, maar ook tot verdringing op de Amsterdamse woningmarkt.
Amsterdam maakt zich zorgen over de exorbitante prijsstijgingen op de woningmarkt. Ivens: “We willen dat Amsterdam voor alle groepen bereikbaar blijft. Als deze stad wil blijven functioneren, hebben we iedereen nodig, horecapersoneel, bouwvakkers, leraren, verpleegkundigen. Als je als leraar in Amsterdam geen betaalbare woning kunt vinden, maar in Alkmaar wel, dan is de keuze snel gemaakt.”
De gemeente werkt daarom aan een pakket aan maatregelen. Zo zet ze in op het bijbouwen van meer betaalbare huurwoningen, zowel in het sociale als middeldure huursegment. Daarnaast wil ze de bestaande woningvoorraad beter beschermen. Ivens: “We onderzoeken of we een zelfwoonplicht kunnen invoeren. Je moet dan zelf gaan wonen in de woning die je hebt gekocht. We voorkomen daarmee dat beleggers woningen opkopen om die te verhuren. Daarnaast willen we het beleid aanscherpen op het gebied van woningdelen. De afgelopen jaren zijn er veel vergunningen aangevraagd voor mensen die hun pand willen verkameren en verhuren aan groepen studenten. We willen dat niet stoppen, ook studenten hebben woonruimte nodig, maar we willen het aantal vergunningen wel beperken. Zeker in buurten en woonblokken waar al veel appartementen verkamerd zijn.”
Noodknop
Amsterdam wil ook dat iedere huurder een eigen huurcontract krijgt, dus ook alle huurders van deelwoningen. Dat is nu nog niet zo. Ivens: “Het betekent dat ze meer rechten hebben, en makkelijker naar de huurcommissie stappen als ze bezwaar willen maken tegen de hoogte van de huur. Als er eerlijke huurprijzen betaald moeten worden voor kamers, worden die als beleggingsobject minder interessant.’
Maar Amsterdam kan de woningmarkt niet zonder hulp in balans brengen, ook de rijksoverheid is aan zet. De gemeente maakt zich daarbij vooral zorgen over de particuliere sociale huursector. Dat zijn woningen die geen eigendom zijn van de corporaties, en die nu verhuurd worden voor een prijs onder de 711 euro, onder de sociale huurgrens. Zodra ze vrijkomen omdat de bewoner verhuist, mag de huurprijs opnieuw worden vastgesteld. Ivens: “Ze komen dan vaak in één keer in het dure segment terecht. De gemeente kan daar niets tegen doen, maar de rijksoverheid wel. We willen daarom dat minister Ollongren van Binnenlandse Zaken de zogenoemde ‘noodknop’ gaat invoeren. Dat betekent dat je afspreekt dat huren met een maximum percentage mogen stijgen. De minister heeft gezegd hierover na te denken. We hopen dat dit snel tot resultaat leidt.”