In Amsterdam wordt het ene na het andere jaar een bouwrecord gevestigd, maar de vraag naar betaalbare woningruimte is onverminderd groot. Hoe staat het ervoor met de Amsterdamse woningmarkt?
Jarenlang woonde ik in de Indische Buurt. Midden in de crisis ontstond de wens groter te gaan wonen en verkochten we het iets te kleine maar toch prettige huis met tuin, gelegen tussen Javaplein en Flevopark. En zelfs met een beetje winst, waardoor we de gewenste stap konden maken. Nieuwe eigenaar tevreden, wij tevreden. Maar een paar maanden geleden zag ik toevallig dat ons oude huis opnieuw te koop stond. Zeven jaar later was de vraagprijs, schrik niet, verdubbeld. De woning was ook nog eens binnen mum van tijd verkocht. Mogelijk zelfs boven de vraagprijs. ‘Mijn eigen huis’ zou ik nu allang niet meer kunnen kopen.
Wie de nieuwe kopers zijn, weet ik niet, maar ook toen wij nog op dat oude adres woonden kregen we met enige regelmaat briefjes in de bus met de vraag of we ons appartement wilden verkopen. Beleggers zagen juist in een buurt als de Indische Buurt kennelijk veel potentie: nog relatief lage prijzen en het was een kwestie van tijd of die buurt zou zich kunnen meten met wijken in het centrum. Dat woningcorporaties en gemeente bovendien druk bezig waren om de Indische Buurt veilig te maken, op te knappen en aantrekkelijker te maken met meer horeca en een afwisselend winkelaanbod, zal bij die beleggers met een goedkeurende glimlach verwelkomd zijn.
Er is nog veel sociale huur in de Indische Buurt, maar het aandeel koopwoningen is in prijs omhoog geschoten. Zesduizend euro per vierkante meter is geen uitzondering. Kopen is geen optie meer en als die woning is opgekocht om te verhuren – buy to let – dan moet daar een stevige maandelijkse huurprijs tegenover staan. Dat is niet te betalen voor iemand met een modaal inkomen.
Te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een woning te kopen of te huren in de vrije sector: het is inmiddels een bekend probleem voor de middengroepen. De verplegers, docenten en politieagenten, mensen met beroepen die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de stad, hebben moeite om passende woonruimte te vinden. En ook in een buurt als de Indische Buurt zijn er nauwelijks woningen in het zogenoemde middensegment: woningen met een huurprijs tussen de 720 (de liberalisatiegrens) en ongeveer duizend euro per maand. Voor de middengroepen is de Indische Buurt zo goed als ontoegankelijk geworden.
Het verbaast niet dat het stadsbestuur het aandeel middenhuur wil vergroten. Maar wetgeving maakt het tegenwoordig wel erg gemakkelijk voor verhuurders om woningen die vrij komen in de vrije sector te verhuren. De huurprijs schiet dan omhoog. Daarom wil de gemeente dat het rijk ingrijpt en die woningen voor langere tijd – het liefste altijd – in het middensegment behoudt. En door nieuwe woningen in het middensegment bij te bouwen, zouden er dan ook echt meer huizen voor die verplegers, docenten en politieagenten bij moeten komen.
Beleggers zien helemaal niets in beperkingen voor bestaande woningen. Zij hebben hun business cases opgezet met het idee woningen eerst 15 of 20 jaar in het middensegment te verhuren om vervolgens de vrije markt te bedienen. Doordat de gemeente die afspraken wil veranderen, aarzelen beleggers steeds vaker om hun geld in nieuwe Amsterdamse woningen te investeren. En daar komen hoge grondprijzen en allerlei opgaven zoals aardgasvrij bouwen nog eens bij. De gemeente stelt volgens de beleggers dus te veel eisen.
In de media luidden de beleggers deze zomer dan ook de noodklok: de bouw van woningen dreigt stil te vallen, want het aantal partijen dat onder de voorwaarden van de gemeente wil investeren neemt zienderogen af. En daar zijn de middengroepen uiteindelijk helemaal niet bij gebaat, was de boodschap van de beleggers. De gemeente probeert het hoofd intussen koel te houden, want gebouwd wordt er nog wel.
Dat de middengroepen meer mogelijkheden moeten krijgen in de stad, daar is eigenlijk iedereen het wel over eens. Maar hoe moet dat in een buurt als de Indische Buurt waar nauwelijks nog ruimte is voor nieuwbouw? De stedelijke vernieuwing is daar zo goed als afgerond. Om de kloof tussen sociale huur en koop in dat soort wijken te slechten, zijn de woningcorporaties aan zet. Zij kunnen onder de huidige wetgeving al meer woningen beschikbaar stellen voor de middengroepen dan nu gebeurt. Gemeente en corporaties wilden begin deze eeuw van de Indische Buurt een gemengde wijk maken. Dan ligt daar de opgave voor de komende tijd.
Door Joost Zonneveld
Gepubliceerd in LEEF!, het woonmagazine van Amsterdam